نکات مهم در پیش فروش آپارتمان

خرید و فروش آپارتمان و قوانین مربوط به آن همواره جزو مسائلی است که در صورت عدم آگاهی خریدار و فروشنده از قوانین مربوطه مشکلات و خسارت‌های زیادی بر طرفین قرارداد تحمیل خواهد کرد. یکی از مباحث مهم در خرید و فروش آپارتمان، پیش فروش آپارتمان و قوانین مربوطه است.

با توجه به اینکه هنگام پیش خرید آپارتمان، ملک مورد معامله آماده نبوده و تنها براساس تعهدات و مفاد مندرج در قرارداد اقدام به پیش‌فروش می‌گردد، از اینرو توجه به نکات حقوقی در مفاد قرارداد و در نظر گرفتن تضمین لازم جهت اجرای تعهدات و رعایت حقوق طرفین بسیار حائز اهیمت است.

در هنگام پیش خرید آپارتمان فرد خریدار امکان رویت ملک و امکانات و تجهیزات بکار رفته در آن را نداشته لذا چنانچه تمام موارد لازم در قرارداد لحاظ نگردد مشکلات احتمالی زیادی متحمل فرد خواهد شد. از طرفی تسویه حساب و پرداخت هزینه در پیش‌فروش آپارتمان توسط خریدار بر اساس توافقات صورت گرفته و طبق برنامه زمان‌بندی انجام می‌گیرد. از اینرو چنانچه تضامین لازم جهت جلوگیری از تاخیر در پراخت در قرارداد رعایت نگردد پیش فروشنده متضرر خواهد گردید. در اینجا به بررسی موارد مهم حقوقی در پیش خرید آپارتمان می‌پردازیم.

قوانین پیش‌فروش آپارتمان

قوانین پیش‌فروش آپارتمان در سال ۱۳۸۹ مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب و به مرحله اجرا در آمد. در قانون پیش‌فروش آپارتمان به صراحت نسبت به تعهد پیش‌فروشنده در ساخت و تکمیل واحد مسکونی مورد نظر طبق مشخصات و مندرجات موجود در قرارداد و تحویل به موقع آپارتمان به خریدار اشاره شده است. از طرفی نحوه تسویه حساب خریدار و پرداخت خسارت توسط طرفین در صورت عدم رعایت تعهدات مندرج در قرارداد منظور گردیده است.

طبق قوانین پیش‌فروش آپارتمان ذکر جزئیات ذیل در قرارداد الزامی است:

• مشخصات طرفین قرارداد از جمله مشخصات هویتی، آدرس، تلفن و غیره با مدارک موجود تطبیق و صحت آن مشخص گردد. همچنین وضعیت فرد پیش‌فروشنده در قرارداد باید مشخص گردد.

• مواردی از این قبیل که فرد پیش‌فروشنده حق انتقال و پیش‌فروش ملک را دارد یا خیر، فرد پیش فروشنده مالک زمین بوده و یا پیمانکار و سرمایه‌گذار است باید مشخص گردد. موارد فوق از طریق بررسی مدارک و اسناد زمین و قراردادهای مابین مالک و سازنده تعیین می‌گردد. همچنین ممکن است پیش فروشنده خود خریدار قبلی آپارتمان بوده که قصد انتقال آن به شما را دارد.

• توصیه می‌گردد خریدار اسناد ملکیت زمین، قرارداد ساخت و مشارکت و نحوه تقسیم ملک مابین مالک و سازنده را شخصا بررسی و صحت آن را مشخص نماید.

نکته قابل ذکر این است که سپردن موارد فوق به افراد دیگر و یا بنگاه مشاور املاک می تواند منشا مشکلات و سوء استفاده های بعدی گردد.

مشخصات آپارتمان در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان

ذکر مشخصات آپارتمان در قراردادپیش فروش آپارتمان جزو موارد الزامی است. با توجه به اینکه در زمان عقد قرارداد آپارتمان آماده تحویل نیست لذا ذکر جزئیات اعم از مصالح بکار رفته و تجهیزات مربوطه در قرارداد الزامی است. ذکر مشخصات آپارتمان در قرارداد پیش‌خرید آپارتمان به شرح ذیل الزامی است.

• موقعیت مکانی و جغرافیایی ملک، تعداد طبقات و واحدهای هر طبقه، شماره طبقه و واحد ملک مورد معامله، متراژ و تعداد اتاق‌ها و نقشه آپارتمان مورد معامله، سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی، مشخصات پارکینگ و انباری، نوع مصالح بکار رفته، نمای بیرونی ساختمان، انواع سیستم‌های ایمنی و هشداردهنده، جزئیات دکوراسیون و تزئینات داخلی مانند کمد دیواری، کابینت، در و پنجره، شیرآلات، تجهیزات سرویس بهداشتی و حمام و … باید در قرارداد پیش فروش آپارتمان قید گردد.

• موعد تحویل آپارتمان در قرارداد بطور دقیق ذکر می‌گردد.

• نحوه تسویه حساب، پرداخت اقساط بصورت نقد و یا چک، زمان پرداخت و موعد تحویل در قرارداد ذکر می‌گردد. بهترین نحوه زمان‌بندی پرداخت اقساط تعیین زمان معین بر اساس میزان پیشرفت کار پروژه است بطوریکه با رسیدن به هر مرحله از پروژه که زمان آن نیز در قرارداد مشخص گردیده، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است.

نکات مهم در قرارداد پیش فروش آپارتمان

از جمله نکات مهم در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، موعد تحویل آپارتمان است. سازنده و مالک باید زمانی را به عنوان زمان تحویل قطعی آپارتمان در قرارداد ذکر نموده و بر اساس آن زمان تنظیم قرارداد نهایی رسمی با خریدار مشخص گردد.

نکته مهم دیگر این است که قولنامه و یا قرارداد غیر رسمی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم گردد به تنهایی اعتبار لازم را نداشته و پیش فروشنده موظف به تنظیم قرارداد رسمی هنگام عقد قرارداد در دفاتر رسمی و سپس انتقال سند رسمی بعد از اتمام پروژه است. همچنین در نظر گرفتن پرداخت خسارت و ضرر و زیان از طرف فروشنده در صورت تاخیر در تحویل آپارتمان در قرارداد الزامی است. بطور عکس نیز در صورت تاخیر خریدار در پرداخت اقساط خود طبق موعد مقرر، فروشنده می‌تواند زمان تحویل آپارتمان را به تعویق انداخته و یا در صورت تاخیر غیر موجه و بیش از حد معمول قرارداد را فسخ نماید. در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان معمولا بخشی از پرداخت به زمان تنظیم سند رسمی نهایی در دفترخانه موکول می‌گردد.

پیش‌فروش :

نکاتی که در خرید خانه نوساز باید بدانید

هیچ چیز به اندازه خرید یک خانه نوساز هیجان‌انگیز نیست. خانه نوساز نه تنها به خاطر به روز بودن لوازم به کار رفته در آن و تمیزی و تازگی‌اش، بلکه به خاطر حس مالکیت فوق العاده‌ای که به خریدار می‌دهد طرفداران زیادی دارد.

بهترین توصیه ای که برای خرید نوساز می توانیم براتون داشته باشیم اینه که به سابقه و خوش نامی سازنده بیشتر از زرق و برق ساختمان اهمیت دهید.

متاسفانه گاهی بدکیفیت ترین ساختمان ها با کمی زرق و برق مورد توجه خریداران خانه قرار می گیرند .

توجه داشته باشید که حتی سازنده هایی که خانه های بی کیفیتی میسازند بلد هستند که چگونه ایراد ها را بپوشانند یا کم رنگ کنند پس گول ظاهر را نخورید لطفا!!!

پرس‌و‌جو کنید

وقتی خانه مورد نظرتان را پیدا کردید، به محله‌ای که خانه در آن واقع شده بروید و کمی تحقیق کنید. قبل از هر چیز از نام سازنده آن با خبر شوید. در هر منطقه سازندگان خوش‌نام و بدنام وجود دارند که کیفیت کارشان با هم متفاوت است. اگر می‌خواهید در سال‌های سکونت‌تان در خانه جدید، مرتب دست به آچار نباشید یا پای تعمیرکار به خانه‌تان باز نشود، سراغ خانه‌ای بروید که سازنده آن از سازندگان خوش نام منطقه است. علی‌رغم باور بسیاری از مردم، خانه‌های شخصی‌ساز یا خانه‌هایی که سازنده آن‌ها تجربه چندانی ندارد، توصیه نمی‌شود. البته باید بدانید که خانه‌های سازندگان خوش‌نام ممکن است کمی گران‌تر باشد اما این گران ارزشش را دارد!

درباره جزئیات صحبت کنید

اگر خانه در آخرین مراحل ساخت‌و‌ساز است، حتما با فروشنده چک کنید که نصب کدام تجهیزات به عهده او یا شما خواهد بود. چون برخی فروشندگان به محض نوشتن قولنامه فروش، از بار کامل کردن ساخت خانه شانی خالی می‌کنند. هرچند برخی خریداران هم هستند که ترجیح می‌دهند خانه را خام تحویل بگیرند تا با سلیقه خودشان دیزاین کنند. خانه خام به خانه‌ای گفته می‌شود که رنگ نشده، کابینت و کمد ندارد و کولر و پکیج (یا آبگرمکن) برای آن نصب نشده است. اگر بودجه تان محدود است بهتر است با فروشنده شرط کنید که همه این تجهیزات را نصب کند و خانه را رنگ شده تحویلتان دهد. چون در این صورت هم هزینه کمتری برای متریال می‌پردازید و هم دردسر پیدا کردن نصاب و تاسیسات کار را ندارید. راه سوم این است که از فروشنده بخواهید متریال را مطابق سلیقه شما انتخاب کرده و مابه تفاوت قیمت را به او بپردازید.

از متخصص کمک بگیرید

در ساختمان‌های نوساز، به دلیل آنکه خیلی از امکانات هنوز استفاده نشده، ممکن است ایراداتی وجود داشته باشد که به مرور مشخص می‌شوند. نبود عایق صوتی در دیوارها، کمی فشار آب، اشکالات موتورخانه، سیم‌کشی برق، مشکلات مربوط به تهویه بخصوص در واحدهای کوچک‌تر از ۷۰ متر، مسائل شایعی هستند که خریداران را به دردسر می‌اندازند. بنابراین توصیه می‌کنیم حتما از یک فرد مورد اعتماد که متخصص تاسیسات ساختمانی است کمک بگیرید. او را به خانه نوساز ببرید و از او بخواهید کیفیت این موارد فنی را بررسی کند.

جنگ اول به از صلح آخر

یکی از شایع‌ترین مشکلات خانه‌های نوساز، آماده نبودن پروانه ساخت و سند آن‌هاست. برخی از این خانه‌ها ممکن است در مراحل اخذ گواهی پایان کار باشند و این یعنی ممکن است تا مالکیت قطعی خانه نوسازتان راه درازی در پیش داشته باشید. قبل از آنکه پای قراردادتان را امضا کنید حتما درباره داشتن پروانه ساخت، سند تفکیکی و زمان قطعی انتقال سند مطمئن شوید. اگر خانه‌ای پروانه ساخت و تقسیم نامه نداشته باشد، خرید آن را توصیه نمی‌کنیم چون علاوه بر این که متراژ دقیق ساختمان هنوز مشخص نشده ممکن است به دلیل برخی تخلفات، هزینه‌های جدیدی تراشیده شود یا ساختمان نیازمند عملیات اصلاح و بازسازی باشد.

قدم اول را درست بردارید

به دلیل همه مواردی که در بند قبل گفتیم، در خرید خانه نوساز باید ملاحظات حقوقی را بیشتر در نظر بگیرید. برای نوشتن مبایعه‌نامه و گرفتن کد رهگیری می‌‌توانید از مشاوره یک فرد مورد اعتماد در خانواده و دوستانتان کمک بگیرید. قراردادی را که تنظیم می‌کنید به چند نفر نشان دهید که از نظر حقوقی بسیار محکم و قابل پیگیری باشد و به اصطلاح مو لای درز آن نرود. اگر در این مرحله درست قدم بردارید تا مرحله سند زدن بدون دردسر پیش می‌روید و می‌توانید خیالتان را از بابت مشکلات احتمالی بعدی مثل خلف وعده فروشنده یا غبن و تدلیس راحت کنید.

خانه‌ کلید نخورده قطعا جذابیت‌های خاص خودش را دارد؛ از نو بودن همه تجهیزات و امکانات خانه بگیرید تا تر و تمیز بودن دیوارها و بخش‌های مختلف آن. اما اگر کمی دقت‌تان را هنگام خرید این نوع خانه‌ها بالا نبرید، شاید این جذابیت‌ها جایش را به گرفتاری‌ها بدهند. در ادامه برای شما خواهیم گفت که قبل از امضای نهایی قرارداد خرید خانه نوساز، چه مواردی را در داخل این خانه‌ها بررسی کنید. در بخش اول سراغ در و پنجره، کف، دیوارها و تجهیزات آشپزخانه می‌رویم و اطلاعات مفیدی را برای بررسی این موارد در اختیار شما قرار می‌دهیم.

حال و روز پنجره‌ها

حتما سراغ پنجره‌ها بروید. نکته اول همان موضوع نورگیر بودن یا نبودن خانه است. حتما در روز، خانه را ببینید تا بتوانید نورگیر بودن یا نبودن خانه را به‌طور واضح تشخیص دهید. نکته دوم دوجداره بودن پنجره‌هاست. این دو جداره بودن دو حسن بسیار مهم دارد؛ یکی اینکه گرما و سرمای خانه شما را حفظ می‌کند و مانع اتلاف انرژی می‌شود و به دنبال آن پول گاز و برق کمتری پرداخت می‌کنید، دیگری هم اینکه مثل یک عایق صوتی مانع ورود صداهای مزاحم به داخل خانه می‌شود.

زیر پایتان را نگاه کنید

زرق و برق خانه نو باعث نشود که فقط سر به هوا باشید، حتما کف آپارتمان را نگاهی بیندازید و ببیند از چه متریالی استفاده شده است. کفپوش خانه‌ها یا سنگ است، یا لمینت یا پی‌وی‌سی یا سرامیک یا پارکت. هر کدام از اینها مزایا و معایب خودش را دارد. پس هم کیفیت کفپوش اهمیت دارد، هم نوع آن. ویژگی‌های شخصیتی خودتان را هم در نظر بگیرد. مثلا اگر خیلی اهل تمیزکاری نیستید کفپوش‌های برق و روشن، گزینه مطلوب‌تان نیست. کفپوش خانه و کاشی‌های حمام و دستشویی را از نظر سالم بودن و نداشتن شکستگی هم یک نگاه سریع بیندازید.

در و دیوار فراموش نشود‌

گاهی وقت‌ها آنقدر درگیر تجهیزات خانه می‌شوید که توی چشم‌ترین بخش خانه یعنی دیوارها را فراموش می‌کنید. پوشش دیوارها قطعاً اهمیت زیادی دارد؛ چه پوشش دیوارها رنگ باشد و چه کاغذ دیواری، قابل شست‌وشو بودن بسیار مهم است. اگر دیوارها قابل شست‌وشو باشند تا چند سال هزینه‌ای بابت دیوارها پرداخت نمی‌کنید. اگر در هر طبقه چند واحد وجود داشته باشد، عایق صوتی بودن دیوارها خیلی اهمیت دارد. صدای خانه همسایه نباید به راحتی در خانه شما شنیده شود و برعکس. کیفیت دربهای داخلی و مخصوصا در ورودی ساختمان را هم بررسی کنید. در ورودی اگر از مدل‌های ضدسرقت باشد خیال‌تان در آینده راحت‌تر خواهد بود.

قلب تپنده را معاینه کنید

آشپزخانه، قلب تپنده خانه شماست، چون خانه نوساز تا به حال امتحان خود را پس نداده، باید این قلب تپنده را معاینه کرد. اولین موضوع کابینت و متریال و مدل استفاده شده برای آن است. قطعا هر چقدر کابینت‌ها از این نظر بهتر باشند خانه جدید شما نمای مدرن‌تری خواهد داشت. اگر ظرف و ظروف زیاد دارید و خیلی اهل آشپزی هستید به تعداد کابینت‌ها و محل قرارگیری آن‌ها هم دقت کنید. آشپزخانه آپارتمان نوساز معمولاً باید یک سری امکانات را داشته باشد، مگر اینکه از قبل فروشنده به شما گفته باشد که تجهیزاتی مثل هود و گازهای رومیزی را نصب نمی‌کند. اگر آشپزخانه این امکانات را دارد صحت عملکردشان را چک کنید. پنجره برای آشپزخانه‌ یک نقطه قوت به حساب می‌آید.

در بخش دوم این مطلب نکات مهمی را درباره سیستم گرمایش، سرمایش، تاسیسات داخلی و معماری خانه با شما در میان می‌گذاریم که زمان خرید خانه نوساز بسیار به کارتان می‌آید، پس با ما همراه باشید.

پیش‌فروش :

واحد آماده یا پیش خرید آپارتمان ؛ صرفه در کدام است؟

سوالی که بارها با آن مواجه شده ام. خرید واحد آماده سرمایه گذاری بهتر و مطمئن تری محسوب می شود یا خرید از پروژه های پیش فروش؟

باید گفت در درجه ی اول اصالت پروژه مورد نظر مهم است و اینکه کدام واحد آماده را با کدام پروژه ی پیشفروش مقایسه می کنیم؟ و در مرحله ی بعد من به عنوان یک مشاور املاک، قصد خریدار را سوال می کنم. آیا قصد سکونت دارید یا سرمایه گذاری؟ شاید هم هر دو. در مبحث سرمایه گذاری علی الخصوص سرمایه گذاری ملکی زمان فاکتور بسیار مهم و تعیین کننده ای به شمار می رود. اگر زمان داشته باشید و قصدتان سرمایه گذاری باشد بدیهی است که پیش خرید، بازگشت سرمایه ی بیشتری برای شما به ارمغان خواهد آورد. در این صورت می توانید به پروژه هایی فکر کنید که پس از تایید اصالت آن، هم به آورده ی اولیه ی کمتری نیاز دارد و مثل یک قلک صبور می توانید با پرداخت اقساط، به مرور زمان، سرمایه کوچک تان را تبدیل به پول نقد قابل توجهی کرده و از زمان و سرمایه اولیه کوچک خود، نهایت سود و استفاده را ببرید.

یک حالت دیگر نیز وجود دارد؛

برای خرید زمان زیادی ندارید و میخواهید طی چند ماه آینده جایی برای سکونت داشته باشید اما پولتان به اندازه ای نیست که بتوانید واحد دلخواه تان را بخرید. اینجاست که می توانید به پیش خرید آپارتمان هایی فکر کنید که به موعد تحویل شان بیش از چند ماه باقی نمانده است. یعنی اینکه از پروژه ای پیش خرید انجام دهید که زیر یکسال به تحویل آن مانده است. در این صورت شما ملکی را خریده اید که به زودی- طی چند ماه- آن را تحویل می گیرید و در اصل یک واحد نوساز کلیدنخورده خریده اید و پولی که بابت آن پرداخت می کنید کمتر از قیمت واقعی آن در زمان تحویل است و طی چند مرحله پرداخت کرده اید. ضمن اینکه می توانید خانه را به سلیقه خود و سر فرصت دیزاین کنید. وقتی واحد را تحویل گرفتید و در آن ساکن شدید و از اولین همسایه های جدیدتان قیمت خرید واحدهای نوسازشان را پرسیدید، متعجب می شوید که صرف چند ماه زمان، چه سودی به شما رسیده است و قیمت تمام شده واحد شما با همسایه تان که نقدی خرید کرده است تا چه حدی متفاوت است.

یک فرمول کلی که به تجربه بدست آمده است ؛

طبق تجربه ای که شخصا داشته ام، اگر مشاور آگاه و متعهدی داشته باشید و کمی نیز بخت یارتان باشد و در زمان مناسب، پروژه ی مناسبی را از تعاونی مناسب و در موقعیت مکانی مناسبی پیش خرید کنید- معمولا پروژه هایی که 2 سال به تحویل آنها باقی مانده است- و اقساط آن را مرتب و سر وقت پرداخت کنید و در زمان انتخاب واحد هوشمندانه عمل کنید و واحد خوش نقشه ای را با سمت و جهت درست و طبقات بالا انتخاب کنید، با فروش آن می توانید در یک پروژه ی دیگر، دقیقا با همان شرایط پروژه ی قبلی پیش خرید انجام دهید اما این بار 2 واحد.

به شخصه با یک خریدار مدت 5 سال است که همکاری می کنم و هم اکنون یک واحد 5 سال پیش او، تبدیل به 4 واحد در برج های شهرک چیتگر شده است. صرفا با پیش خرید و تحویل واحد و فروش آن به قیمت روز و دوباره پیش خرید در پروژه های جدید اما مطمئن.

نتیجه گیری ؛

در نهایت باید گفت اگر عجله ای برای سکونت ندارید و قصد سرمایه گذاری دارید پیش خرید مطمئنا سودآورتر از خرید واحد آماده خواهد بود. اما اگر قصد سکونت دارید می توانید از پروژه هایی پیش خرید انجام دهید که تحویل زیر یکسال دارند که در این صورت نیز به نسبت زمان و سرمایه خود، سود بیشتری خواهید داشت نسبت به آنها که همان واحد را آماده و به قیمت روز می خرند. البته خرید واحد آماده نیز می تواند سودآور باشد اما به زمان بیشتری نیاز دارد و آن حالتی است که مثل بقیه شما در خانه خود سکونت کرده اید و قیمت خانه تان به نسبت قیمت ملک و املاک نوسان داشته و بالا می رود. هدف نگارنده از این مقاله این بود که اگر نگاه سرمایه گذاری دارید با پیش خرید می توانید برگشت سرمایه بهتر و بیشتری داشته باشید به شرطی که در انتخاب های خود حتما از مشاوران آگاه و کاربلد استفاده کنید.

 برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

چرا قانون پیش فروش ساختمان طی ۱۰ سال گذشته اجرا نشده است؟

امروزه در کلانشهرها همزمان با افزایش جمعیت نیاز به ساختمان و ملک رشد یافته  است از سوی دیگر نداشتن قدرت اقتصادی کافی برای خرید مسکن  باعث شده که قانون پیش فروش ملک و یا ساختمان دوباره مطرح شود، اما به دلیل آنکه جو روانی مناسبی برای طرح پیش خرید و یا پیش فروش مسکن وجود ندارد نگرانی‌های بسیار زیادی در این حوزه ایجاد شده است.

قانون پیش فروش مسکن حدود ۱۰ سال پیش در مجلس شورای اسلامی در راستای قانون حمایت از خرید و فروش ملک ارائه شد، اما به دلیل ایرادها و مشکلاتی که داشت نتوانست به درستی اجرا شود به همین دلیل طی ۱۰ سال گذشته این قانون در بین خریداران و یا فروشندگان مسکن جلوه خوبی پیدا نکرده است اما به گفته بسیاری از کارشناسان مسکن اجرای طرح قانون پیش فروش ساختمان می‌تواند بازار مسکن را به ساماندهی برساند و از سوی دیگر به دلیل مشکلاتی که تعاونی‌ها برای واحدهای مسکونی پیش فروش شده ایجاد کرده اند خریداران تمایلی ندارند که وارد این بازار شوند.

همزمان با افزایش قیمت مسکن در یک سال گذشته، بسیاری از خریداران مسکن به فکر پیش خرید یک ملک افتاده‌اند همین موضوع باعث شده که دلالان و یا متخلفان حوزه مسکن وارد بازار پیش فروش مسکن شوند و مشکلاتی را برای این افراد ایجاد کنند، بنابراین به دنبال گسترش روزافزون تخلفات و جرایم در حوزه پیش فروش واحدهای مسکونی و با توجه به لزوم جلوگیری از ضایع شدن حقوق پیش خریداران قانونی به نام پیش فروش ساختمان مطرح شد اما به دلیل مشکلات و ایراداتی که در این قانون وجود داشت نتوانست به مرحله اجرایی برسد.

با ابلاغ دستورالعمل پیش فروش ساختمان از سوی وزارت راه و شهرسازی که درخرداد ماه سال ۱۳۹۳ صورت گرفت، پس از حدود چهار سال از تصویب و تأیید قانون مربوطه در مجلس که به آذر ماه سال ۱۳۸۹ برمی گردد، راه اجرایی شدن ساماندهی بازار دوم مسکن یا همان پیش فروش باز شد.

همچنان این آیین‌نامه نیاز به تکمیل داشت که در ابلاغیه‌های بعدی مانند دستورالعمل شناسنامه فنی ملکی (به عنوان یکی از مهم‌ترین موانع اجرا) و نحوه آگهی و تبلیغات پیش فروش سعی شد این موانع برداشته شود. اکنون با ابلاغ چند آیین‌نامه و دستورالعمل اجرایی تا حدود زیادی قانون پیش فروش ساختمان امکان اجرا پیدا کرده است، اما یکی از اضلاع اجرای این قانون یعنی تولیدکننده‌ها و مشاوران املاک اعتقاد دارند که این قانون و آیین‌نامه یکجانبه به نفع پیش خریداران تدوین شده است و به همین دلیل انبوه سازان و سازندگان مسکن از آن استقبال نمی‌کنند.

از سوی دیگر اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که اجرای این قانون نیاز به اصلاح و تغییرات اساسی در آیین‌نامه و حتی قانون دارد و مجلس در این زمینه باید اقدام کند. اما در سوی دیگر این ماجرا دستگاه قضا که در سال‌های اخیر با انبوهی از پرونده‌های قضایی مرتبط با پیش فروش مسکن و تخلفات آن روبه‌رو بوده‌اند و همچنین دولت تأکید دارند آیین‌نامه‌ای که ابلاغ شده است می‌تواند جلوی بسیاری از تخلفاتی که در حوزه پیش فروش ساختمان وجود داشته و باعث بی‌اعتمادی مردم به آن شده است را بگیرد و در نهایت به رونق بازار مسکن بی‌انجامد.

طبق آنچه در آیین‌نامه پیش فروش ساختمان ابلاغ شده است از این پس تنظیم سند پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی که به پایگاه اطلاعات سراسر کشور دسترسی دارد، انجام شود و در کنار آن بدون ارائه شناسنامه فنی ملکی که در آن تمام مشخصات فنی ملک قید شده است امکان پیش فروش وجود ندارد. همچنین بیمه بودن ساختمانی که پیش فروش می‌شود و همچنین داشتن سند رسمی از دیگر ضوابط مورد تأکید در این آیین‌نامه است.

بازگشت اعتماد از دست رفته

دراین باره  حسین معصوم، مشاور و نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای‌عالی حفظ حقوق بیت‌المال ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان را گام بلند دولت در رونق مسکن می‌خواند و می‌گوید: یقیناً اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد.

 معصوم افزود: قانون پیش‌فروش ساختمان جزو قوانین مهمی است که باید به‌درستی به اجرا درآید. این قانون می‌تواند در جلوگیری از وقوع جرم در بخش ساختمانی نقش مؤثری ایفا کند.

وی تأکید کرد: قانون پیش‌فروش ساختمان، حقوق پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان را تأمین می‌کند و خلأیی را که سال‌های سال در این زمینه محسوس بود و در نبود آن شاهد تضییع حقوق شهروندان و گاه شاهد کلاهبرداری در این زمینه بودیم، تا حد قابل ملاحظه‌ای کاهش خواهد داد.

مشاور وزیر راه و شهرسازی گفت: شهروندان پیش‌تر نمی‌توانستند از خریدی که انجام داده‌اند اطمینان حاصل کنند و در برخی موارد مشکلات جدی در این زمینه پیش می‌آمد که بسیاری از آن متضرر می‌شدند. شاهد بودیم که عده‌ای با تبلیغ دست به پیش‌فروش می‌زدند و در نهایت خریداران بسیاری در بحث پیش فروش متضرر می‌شدند که هنوز هم تبعات آن در جامعه مشاهده می‌شود.

وی ادامه داد: انتقادات نابجا باعث تأخیر در فرآیند تصویب آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان شد، در حالی که قانون پیش‌فروش در سال ۸۹ مصوب شد و انتظار می‌رفت در همان سال‌ها، آیین‌نامه اجرایی آن نیز به تصویب برسد. معصوم تأکید کرد: قانون پیش فروش ساختمان اگر اجرا شود یقیناً اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد.

اجرای طرح قانون پیش فروش مسکن می تواند بازار را ساماندهی کند

 مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه املاک کشوری در گفت‌وگو با خبرنگار راه و شهرسازی گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، با بیان اینکه بعد از تصویب قانون پیش فروش ساختمان در سال‌های ۸۷ تا ۸۹ در این قانون ۱۳ مورد ایراد وجود داشت که مقرر گردید کمیسیون عمران بعد از اصلاح ایراد‌ها آن را دوباره به مرحله اجرایی برساند، گفت: بعد از تصویب این قانون متأسفانه مشاهده شد که در این طرح حق و حقوقی برای مشاوران املاک دیده نشده و همین امر باعث شد که بعد از چند ماه دوباره اجرای این طرح به فراموشی سپرده شود.

وی تصریح کرد: در برنامه ششم توسعه اجرای طرح قانون پیش فروش مسکن مجدد در مجلس مطرح شد و در این طرح دفاتر اسناد رسمی اعلام کردند که ما در دفاتر خود این طرح را اجرا می‌کنیم و با امضای دفاتر اسناد رسمی طرح پیش فروش قوت می‌گیرد، اما متأسفانه گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که هیچ کدام از دفاتر اسناد رسمی آمادگی برای اجرای این طرح را ندارند.

قلی خسروی اظهار کرد: یکی از اصلی ترین مشکلاتی که در قانون پیش فروش ساختمان وجود دارد حذف شناسنامه فنی و ملکی ساختمان است در صورتی که اگر شناسنامه‌ای برای واحدهای مسکونی نباشد خریدار هیچ شناختی از واحد مسکونی نخواهد داشت و این خود در آینده باعث ایجاد مشکلات بسیار زیادی می‌شود.

رئیس اتحادیه املاک کشوری با اشاره به اینکه مشاوران املاک هیچ کدام و در هیچ منطقه‌ای حق ندارند یک ملک پیش فروش شده را به چندین نفر بفروشند، بنابراین مشکلاتی که برخی از خریداران از پیش فروش مطرح می‌کنند مربوط به سایت‌های اینترنتی و یا شرکت‌هایی است که بی‌حساب و کتاب اقدام به انتشار آگهی می‌کنند.

وی اظهار کرد: هیچ مشاور املاکی به دلیل اعتباری که در منطقه دارد جرئت ندارد یک ملک نیمه تمام را به چندین خریدار بفروشد اما با آمدن شرکت‌های ساختمانی و یا سایت‌های اینترنتی مانند دیوار شاهد افزایش شکایت‌های بسیار زیادی در این حوزه هستیم.

قلی خسروی با بیان اینکه اجرا شدن این طرح می‌تواند بازار مسکن را به ساماندهی برساند، گفت: امیدواریم با رفع ایرادات و مشکلات این طرح شاهد اجرا شدن قانون پیش فروش ساختمان باشیم.

رئیس اتحادیه املاک کشوری با بیان اینکه در دهه‌های گذشته شهردار تهران طرحی برای قانون پیش فروش مسکن مطرح کرده بود، گفت: در این قانون اعلام شده بود که اگر سازنده‌ای یک ملک ۲۰ واحدی بسازد باید تنها ۲۰ برگه پیش فروش هم به شهرداری و یا دولت ارائه کند؛ همین امر باعث کاهش تخلفات بسیار زیادی در این بخش شد اما بعد از تغییر شهردار این طرح هم به فراموشی سپرده شد و مشکلات قانون پیش فروش از نوع دوباره آغاز شد.

 ارجاع قانون پیش فروش مسکن به کمیسیون قضایی مجلس

در همین رابطه هادی بهادری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با خبرنگار راه و شهرسازی گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان،  با بیان اینکه قانون پیش فروش ساختمان در سال ۸۹ تصویب شده است، گفت: در  ۱۰ سال گذشته این قانون به دلیل مشکلاتی که داشته دولت نتوانسته به مرحله اجرایی شدن برساند و دوباره بعد از گذشت مدتی این قانون به مجلس برگشته است.

وی اظهار کرد: کمیسیون عمران مجلس طرح قانون پیش فروش مسکن را در مدت ۵ تا ۶ ماه اصلاح کرد اما به دلیل مباحث قانونی و قضایی که در این طرح وجود داشته به کمیسیون حقوقی و قضایی ارجاع داده شده است.

بهادری بیان کرد: در صورتی که این قانون به درستی اجرا شود می‌تواند بخش عمده‌ای از مشکلات حوزه مسکن را برطرف کند و ما امیدواریم با اصلاح این قانون هرچه‌ سریع‌تر امسال به مرحله اجرایی شدن برسد.

عضو کمیسیون عمران مجلس تأکید کرد:‌ در قانون پیش فروش ساختمان مشکلاتی از جمله نبود شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و مشکلات حقوقی و قضایی وجود داشت که بخشی از آنها در کمیسیون عمران مطرح و رفع شده است.

بنابراین امیدواریم برای اجرای هرچه بهتر این قانون ضمن پیش بینی مسئولیت کیفری فروشندگان در مواردی و با هدف تسریع در حل و فصل اختلافات ناشی از آن مقرر شده است رسیدگی به تمام اختلافات ناشی از تعبیر،‌ تفسیر و اجرای مفاد این نوع قراردادها توسط هیئت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و همچنین یک داور بین دو طرف اقدام به انعقاد این قانون کند.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

این روزها واژه پیش‌فروش ساختمان برای برخی تد‌‌‌اعی کنند‌‌‌ه نوعی کلاهبرد‌‌‌اری است. البته شاید‌‌‌ هم فراتر از کلاهبرد‌‌‌اری! بسیاری از خانواد‌‌‌ه‌ها برای فرار از اجاره نشینی با  تمام پس‌اند‌‌‌از خود‌‌‌ و چه بسا با کمک فروش لوازم خانه و قرض گرفتن اند‌‌‌ک پولی فراهم کرد‌‌‌ه تا با آن آپارتمانی هرچند‌‌‌ کوچک را پیش‌خرید‌‌‌ کنند‌‌‌. اما د‌‌‌رست چند‌‌‌ ماه ماند‌‌‌ه به تحویل آپارتمان متوجه می‌شوند‌‌‌ که آپارتمان‌شان به چند‌‌‌ین نفر د‌‌‌یگر نیز فروخته شد‌‌‌ه‌است. حالا آنها مستاصل ماند‌‌‌ه‌اند‌‌‌ که همه هست‌ و نیست خود‌‌‌ را از د‌‌‌ست د‌‌‌اد‌‌‌‌ه‌اند‌‌‌ و سرگرد‌‌‌ان د‌‌‌ر راهروهای د‌‌‌اد‌‌‌گاه‌ها برای گرفتن حق خود‌‌‌ تلاش می کنند‌‌‌.

اماد‌‌‌لیل این مشکلات چیست؟ د‌‌‌ر قوانین چه تضمینی برای پیش‌خرید‌‌‌ ساختمان وجود‌‌‌ د‌‌‌ارد‌‌‌ و اصولا تنظیم قرارد‌‌‌اد‌‌‌ پیش‌خرید‌‌‌ یا پیش‌فروش ساختمان کجا باید‌‌‌ صورت گیرد‌‌‌ تا از استحکام لازم برخورد‌‌‌ار باشد‌‌‌؟ قوانین د‌‌‌ر رابطه با پیش‌فروش چگونه است؟ نقش مشاوران املاک د‌‌‌ر افزایش و کاهش مشکلات پیش‌فروش چیست؟ با توجه به مشکلات بسیاری که به‌واسطه پیش‌فروش ساختمان گریبانگیر مرد‌‌‌م شد‌‌‌ه است گفت‌وگویی با محمد‌‌‌رضا د‌‌‌شتی ارد‌‌‌کانی رئیس کانون سرد‌‌‌فتران و د‌‌‌فتریاران انجام د‌‌‌اد‌‌‌ه ایم که از نظرتان می‌گذرد‌‌‌.

• آقای د‌‌‌شتی ارد‌‌‌کانی تخلفات بسیار زیاد‌‌‌ی به‌واسطه پیش فروش ساختمان  صورت می‌گیرد‌‌‌ از جمله اینکه یک آپارتمان به تعد‌‌‌اد‌‌‌ زیاد‌‌‌ی از خرید‌‌‌اران فروخته می‌شود‌‌‌؛ د‌‌‌ر این زمینه کانون سرد‌‌‌فتران چه اقد‌‌‌اماتی انجام د‌‌‌اد‌‌‌ه‌است؟

بله، متاسفانه طی سال‌های اخیر، تخلفات گسترد‌‌‌ه و فراوانی د‌‌‌ر پیش‌فروش ساختمان صورت گرفته که از مهم‌ترین این تخلفات می‌توان به برج‌های نگین و شفق اشاره کرد‌‌‌ که یک آپارتمان به چند‌‌‌ نفر فروخته شد‌‌‌.، علت این مشکلات این بود‌‌‌ که سند‌‌‌ پیش‌‌فروش جایی ثبت نمی‌شد‌‌‌، پس آخرین مالک هم مشخص نبود‌‌‌.

مرد‌‌‌م برای اینکه صاحب سرپناهی شوند‌‌‌ بد‌‌‌ون اطلاع از قوانین، ماحصل زند‌‌‌گی چند‌‌‌ین ساله خود‌‌‌ را  فروخته و اقد‌‌‌ام به پیش‌خرید‌‌‌ آپارتمان می‌کرد‌‌‌ند‌‌‌. با توجه به مشکلات عد‌‌‌ید‌‌‌ه‌ای که طی این سال‌ها برای مرد‌‌‌م ایجاد‌‌‌ شد‌‌‌ه بود‌‌‌ و به د‌‌‌نبال آن افزایش میزان ورود‌‌‌ی این نوع پروند‌‌‌ه‌ها د‌‌‌ر محاکم،  قانونگذار لایحه‌ پیش‌فروش ساختمان را به مجلس ارسال کرد‌‌‌ که این لایحه د‌‌‌ر د‌‌‌ی ماه ۱۳۸۹ به تصویب مجلس رسید‌‌‌. آیین نامه اجرایی آن نیز د‌‌‌ر تیرماه ۱۳۹۳ ابلاغ شد‌‌‌. این قانون ۲۵ ماد‌‌‌ه و ۴ تبصره د‌‌‌ارد‌‌‌. البته قانون پیش‌فروش ساختمان را باید‌‌‌ ماحصل یکسری فعالیت‌های پژوهشی و علمی بر روی پروند‌‌‌ه‌های د‌‌‌اد‌‌‌گستری د‌‌‌انست.

• با توجه به اینکه فرمود‌‌‌ید‌‌‌ قانون پیش‌فروش ساختمان د‌‌‌ر سال ۱۳۸۹ تصویب شد‌‌‌ه، آیا نقش مشاوران املاک د‌‌‌ر پیش فروش ساختمان تغییری کرد‌‌‌ه است؟

قرار نیست نقش مشاوران املاک کم شود‌‌‌ بلکه طبق قانون اگر مشاوران‌املاک مباد‌‌‌رت به تنظیم قرارد‌‌‌اد‌‌‌ پیش‌فروش کنند‌‌‌ از قانون تخلف کرد‌‌‌ه‌اند‌‌‌. اگر فرد‌‌‌ی به‌واسطه تنظیم قرارد‌‌‌اد‌‌‌ د‌‌‌ر مشاوران املاک متضرر شود‌‌‌ و به د‌‌‌ستگاه قضایی شکایت کند‌‌‌، مشاوران املاک باید‌‌‌ پاسخگو باشند‌‌‌. ماد‌‌‌ه ۲۴ قانون پیش‌‌فروش ساختمان، به صراحت مشاوران املاک را از تنظیم قرارد‌‌‌اد‌‌‌ پیش‌فروش منع کرد‌‌‌ه است.

• این قانون چه مجازاتی برای مشاوران املاکی که قرارد‌‌‌اد‌‌‌ پیش‌فروش تنظیم می‌کنند‌‌‌ د‌‌‌رنظر گرفته است؟

مطابق ماد‌‌‌ه ۲۲ قانون پیش‌فروش ساختمان، مشاوران املاک باید‌‌‌ پس از انجام مذاکرات مقد‌‌‌ماتی طرفین را برای تنظیم سند‌‌‌ رسمی قرارد‌‌‌اد‌‌‌ پیش‌فروش به یکی از د‌‌‌فاتر اسناد‌‌‌ رسمی د‌‌‌لالت د‌‌‌اد‌‌‌ه و نمی‌توانند‌‌‌ رأسا مباد‌‌‌رت به تنظیم قرارد‌‌‌اد‌‌‌ پیش‌فروش کنند‌‌‌. د‌‌‌رغیراین‌صورت برای بار اول تا یک سال ،بارد‌‌‌وم تا د‌‌‌وسال به تعلیق جواز کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند‌‌‌.

البته باید‌‌‌ گفت قانونگذار حکیم است، با توجه به مشکلات بسیاری که مرد‌‌‌م با آن د‌‌‌ست به گریبان بود‌‌‌ند‌‌‌ به این نتیجه رسید‌‌‌ که این قرارد‌‌‌اد‌‌‌ د‌‌‌ر د‌‌‌فاتر اسناد‌‌‌ رسمی تنظیم شود‌‌‌، علت آن هم این است که کلیه د‌‌‌فاتر اسناد‌‌‌ رسمی د‌‌‌ر سراسر کشور حتی د‌‌‌ر جزایرخلیج فارس، به سامانه ثبت اسناد‌‌‌ و املاک کشور متصل هستند‌‌‌ و به صورت آنی می‌توانند‌‌‌ مطلع شوند‌‌‌ که آخرین مالک ملک، چه کسی بود‌‌‌ه است. زیرا د‌‌‌فاتر اسناد‌‌‌ رسمی هویت مالکیت مالک را احراز کرد‌‌‌ه؛ پس مالک می‌تواند‌‌‌ ملک را به‌صورت پیش‌فروش به خرید‌‌‌ار بفروشد‌‌‌ و معاملات معارض به کلی منتفی می‌شود‌‌‌.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

پیش‌فروش در خصوص املاک ثبت شده یعنی املاک دارای سابقه ثبتی با صراحتی که ماده ۲۲ و همچنین مواد ۴۸ و ۴۷ قانون ثبت دارد و اینکه ماده ۲۲ قانون ثبت مبین یک قاعده امری در قلمرو املاک ثبت شده است به نظر نمی‌رسد که بتوان از مبایعه‌نامه عادی به عنوان سند انتقال مالکیت یاد کرد و به تعبیر ماده ۲۲ قانون ثبت دولت به معنی اعم یعنی قوه حاکمه دارند چنین سند عاد‌ی‌ای را به عنوان مالک به رسمیت نمی‌شناسد.اساساً در مورد املاک ثبت شده نقل و انتقال آنها جز از طریق سند رسمی مقدور نیست و دارنده مبایعه‌نامه به عنوان مالک شناخته نمی‌شود.اما صرف‌نظر از آنچه گفته شد، اساساً با تعریفی که قانون از عقد بیع به عمل آورده است اساسا قرارداد پیش‌فروش افاده بیع نمی‌کند و در یک تحلیل صحیح حقوقی از ماهیت قراردادی چیزی جز تعهد، ساخت و تملیک استنباط نمی‌شود.
بنابراین قرارداد پیش‌فروش حاصلی جز تعهد فروشنده به ساخت و تملیک ندارد به عبارت دیگر خریدار چنین قراردادی با امضا قرارداد مالک چیزی نمی‌شود.
با امضای قرارداد فروشنده در برابر خریدار در ازای دریافت وجوه معینی که به شرح قرارداد دریافت خواهد کرد در برابر خریدار تعهد به ساخت و تملک می‌کند و این تعهد مثل هر تعهد دیگری الزام‌آور بوده و خریدار می‌تواند الزام فروشنده را به اجرای مفاد، قرارداد بخواهد. بدیهی است در چنین صورتی دادگاه حکم به الزام فروشنده به اجرای مفاد قرارداد خواهد داد و حکم صادره پس از قطعیت وفق قرارداد قانون اجرای احکام قابل اجرا خواهد بود.
اختلاف خریدار و فروشنده در قرارداد پیش‌فروش می‌تواند ناشی از وضعیت‌های مختلفی باشدمانند اختلافات ناشی از اختلافاتی که بین مالکین و سازندگان در قراردادهای مشارکت ساخت وجود دارد در چنین شرایطی خریدار قربانی اختلافات فی‌مابین مالک و سازنده می‌شود.
خصوصاً در مورد خریدارانی که با سازندگان قرارداد می‌بندند و مالکین دخالتی در قرارداد آنها ندارند و خریدار نیز دسترسی به اسناد مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت فی‌مابین مالک و سازنده ندارد اوضاع خریدار وخیم‌تر است زیرا در چنین وضعیتی دعوی خریدار علیه سازنده شنیده نمی‌شود، چون سازنده مالکیت رسمی بر ملک ندارد همچنین شکایت او علیه مالک شنیده نمی‌شود چون خریدار با مالک قراردادی منعقد نکرده است.
خریدار واحدهای پیش‌فروش قبل از هر چیز باید حلقه اتصال خود را با مالک رسمی برقرار نماید یعنی یا با مالک رسمی قرارداد ببندد یا با کسی قرارداد ببندد که از طرف مالک رسمی اختیار برای فروش داشته باشد.
فروشنده اگر مالک رسمی نیست باید از طرف فروشنده وکالت رسمی داشته باشد و در مورد سازندگان قرارداد مشارکت در ساخت که در آن به تقسیم واحدها اشاره شده باشد به شرط آنکه فروشنده از واحدهای اختصاصی خود بفروشد کفایت می‌کند.
خریدار یک واحد پیش‌فروش، علاوه بر آن که باید مالکیت فروشنده را به شرحی که گفته شد احراز نماید، باید به توانایی فنی و مالی فروشنده نیز اعتماد داشته باشد توصیه می‌شود که خریداران واحدهای پیش‌فروش قبل از ملاحظه اسناد مربوط به مالکیت و همچنین مجوزات صادره از مراجع قانونی و از جمله شهرداری از خریدار واحدهای پیش‌فروش خودداری کنند.

مطمئن‌ترین روشی که بی‌شک مانع از فروش چند باره یک واحد به چند نفر می‌شود انتقال رسمی ملک به صورت قدر سهم مشاعیبه این معنا که مثلا وقتی برابر اسناد و جواز ساخت صادره از شهرداری مقرر است تا بر روی قطعه زمین موضوع پروانه ۲۴واحد آپارتمان بنا شود تنها انتقال رسمی یک سهم از بیست و چهار، شش دانگ ملک موضوع پروانه با حقوق ناشی از پروانه است که می‌تواند به خریدار این اطمینان را بدهد که او به میزان سهم مورد معامله مالک شده است و انتقال رسمی ملک به شرطی که گفته شد به سادگی با ارائه اولین گزارش عدم خلاف از شهرداری که می‌تواند حتی پس از اجرای مرحله فونداسیون نیز باشد عملی و شدنی است و دفاتر اسناد رسمی با تنظیم چنین اسنادی مشکلی ندارند طبیعی است که چنین انتقالی توأم با تعهد فروشنده به تکمیل و ساخت واحد مسکونی خواهد بود.
بخش عمده‌ای از مشکلات کسانی که اقدام به خرید واحدهای پیش فروش می‌کنند ناشی از قراردادهای رهنی است که سازندگان جهت تامین اعتبارات لازم با بانک‌ها منعقد کرد و کل مجموعه آپارتمانی را در رهن بانک قرار می‌دهند. سپس با تکمیل واحد مسکونی به تعهدات خود در برابر بانک عمل نکرده و همین امر باعث می‌شود که بر بدهی واحد مسکونی اضافه شود.
اگر مجموعه ملک در رهن بانک قرار داده شده باشد چه قرارداد رهنی قبل از قرارداد پیش فروش امضا شده باشد و چه بعد از آن خریدار نمی‌تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند بخواهد چون برابر رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، صدور حکم محکومیت به تنظیم سند نسبت به ملکی که در رهن قرار داشته باشد وجاهت قانونی ندارد در چنین شرایطی خریدار چاره‌ای جز تقدیم دادخواست به ظرفیت فروشنده به خواسته فک رهن و تنظیم سند ندارد بدیهی است در صورت صدور حکم و قطعیت آن خریدار می‌تواند نسبت به اجرای حکم از محل مطالبات فروشنده بابت باقیمانده بهای مورد معامله اقدام نماید.
به خریداران واحدهای پیش فروش توصیه می‌شود هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل نمایند تا در صورتی که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قراردارد ضمن آنکه تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید نمایند از بهای مورد معامله مبلغی حداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کرده یا نزد خود نگاه دارند.
اگر فروشنده در اواسط پروژه‌ کار را به صورت نیمه‌کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد خریدار یا خریداران می‌توانند با مراجعه به دادگاه بدوا تقاضای صدور حکم، به محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات وی را بکنند.
با صدور حکم و قطعیت آن چنانچه سازنده جهت اجرای مفاد حکم حاضر نشود خریدار یا خریداران می‌توانند نسبت به اجرا یا تکمیل تعهدات به هزینه خود اقدام و سپس وجوه هزینه شده را از محل مطالبات فروشنده محاسبه یا از روی مطالبه کنند، در هر صورت اقدام به تکمیل واحدها یا تصرف آنها باید با اجازه محاکم قضایی باشد.
شهرداری طبق قانون مرجع رسمی صدور پروانه است و هیچ نقش و دخالتی در معاملات فی‌مابین فروشنده و خریدار ندارد حداکثر آن است که برای هر نقل و انتقال ارائه پایان کار و گزارش عدم خلاف از شهرداری لازم است اما تا زمانی که خریدار و فروشنده نخواهند اقدامی در خصوص تنظیم سند رسمی صورت بدهند و معاملات آنها در حد اسناد عادی باقی بماند شهرداری‌ها نه مکانیزم نظارتی بر معاملات مردم دارند و نه مسئولیتی در برابر خریداران چنین واحدهایی .

پیش‌فروش :تعریف عقد یا قرارداد 
عقد یا قرارداد و یا معامله عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند که مورد توافق آنها باشد. یکی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است. تعریف عقد بیع عبارت است از ‘تملیک عین به عوض معلوم’
ارکان اصلی عقد بیع
طبق قانون مدنی هر عقدی دارای شرایط اساسی است که اگر هر یک از این شرایط نباشند، عقد باطل خواهد بود. این شرایط عبارتند از:
۱٫ قصد و رضایت طرفین معامله
۲٫ اهلیت آنها
۳٫ معلوم و معین بودن مبیع و ثمن معین و معلوم ۴٫ مشروع بودن جهت معامله
همچنین از نظر قانون مدنی از توافق فروشنده و خریدار در ثمن، قیمت و مبیع مالی که قصد فروش آن را دارند ، به محص اینکه فروشنده بگوید: فروختم و خریدار بگوید خریدم، عقد ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است. ایجاد می کند. بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده (خریدار) ایجاد می شود.
لیکن نظر به اینکه نقل و انتقال اموال غیر منقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی می باشد، شخصی مالک شناخته می شود که سند رسمی به نام او صادر شده است.
نکته
استثنائاً بر خلاف قواعد کلی عقد بیع، اگر بعد از ایجاد عقد و قبل از تسلیم خریدار مبیع که ممکن است خانه یا هر چیز دیگری باشد، اگر در اثر زلزله، طوفان، آتش سوزی و… تلف شود، فروشنده باید بهای مورد معامله را به خریدار برگرداند.

نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک 

الف) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده:
روال کار در بنگاه های املاک عمدتاً بدین نحو می باشد که افرادی که درصدد فروش املاک خود می باشند یا مستقیماً به آژانس املاک مراجعه نموده و با اعلام مشخصات ملک خود شرایط فروش ملک خود را به آنها بیان می کنند.
یا از طریق آگهی های روزنامه این کار را انجام می دهند.

ب) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران 
دسته اول از خریداران
دسته اول از خریداران شهروندانی هستند که برای تهیه مسکن یا زمین یا … به آژانس ها مراجعه می کنند و در ابتدا خود مشاورین آژانس ها وارد گفتگو می شوند. اگر این دسته از خریداران برای خرید ملک یا آپارتمان به صورت نقدی قصد معامله داشته باشند. مشاورین آنها را به بساز و بفروش هایی ممکن است خودشان نیز شریک آنها باشند معرفی می کنند.
اما اگر همین شهروندان قصد خرید اقساطی و … داشته باشند. فایل های فوق را به آنها می دهند. در نهایت نیز در صورت توافق با یکدیگر، ملک مورد نظر را رویت کرده و برای انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت می کنند. در این صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالکیت و مدارک یکدیگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می نمایند. در این مرحله اتحادیه املاک دارد عمل شده و بیع مامه های چاپی ای را به آژانس های املاک ارایه می نماید. در مرحله آخر کافی است مشاور املاک اسامی خریدار، فروشنده و مشخصات ملک مورد معامله و سایر ضوابط و شرایط معامله را در جاهای خالی پر کند.
دسته دوم از خریداران
دسته دوم از خریداران ممکن است بساز و بفروش ها باشند که عمدتاً خانه های کلنگی و زمین ها را از طریق مشاورین از فروشنده خریداری می کنند. باید دانست که فعالیت عمده و گسترده مشاورین در این مرحله و جایی که خود به عنوان خریدار وارد عمل می شوند متمرکز است.
بعضی از مشاورین املاک در این مرحله شیوه های متعددی را برای پایین آوردن بهای املاک انجام می دهند. بدین نحو که از فروشنده دعوت می شود که برای مذاکره در مورد قیمت و … به دفتر آنها مراجعه کند. اما بدون آنکه از قبل خریداری وجود داشته باشد یا در صورت وجود خریدار با او در این مورد هماهنگی کرده باشند، بعد از اینکه عملیات فوق را چند بار تکرار کردند و فروشنده به این باور رسید که ملک او خریداری ندارد، یا بساز و بفروش ها تماس گرفته و آنها را به همراه فروشنده دعوت می کنند. سپس وارد مذاکره می شوند و ملک را به بهای اندک و گاه ثمن بخس خریداری می کنند.
دسته سوم از خریداران
دسته سوم همان مشاوران املاک می باشند که با تفاوت جزئی عملیات فوق را انجام می دهند.
همان طور که گفته شد، قرارداد در فرم های چاپی خاصی تنظیم می گردد. یک سوم کل قیمت در دفتر املاک داده شده، یک سوم بهای معامله نیز هنگام تحویل ملک و تادیه مابقی، به هنگام تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی موکول می شود.

نکاتی چند در خصوص مشکلات موجود در معاملات در آژانس های املاک
مشاورین آژانس املاک فقط در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرارداد از سند مالکیت برای تکمیل قرارداد چاپی استفاده می کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده بر می گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند و این عمل راحتی چند بار نیز تکرار کند. در این صورت خریداران با فروشنده ای مواجه می شوند که با انجام معاملات معارض، مشکلات متعددی را برای خریداران ایجاد می نماید. برای رفع این مشکل کافی است که سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگیری گردد.
مسئله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر؟ به عبارت دیگر آیا براساس بیع نامه عادی می توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم؟
پاسخ: اصولاً قراردادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می گردند، شده تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم الاجر است و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی ثبت در قالب سند رسمی و اسناد عادی نیست. بر این اساس، بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست. نهایت این که خریدار، در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.
در صورتی که فروشنده ی دارای سند مالکیت رسمی از انتقال رسمی معامله وانجام تشریفات ثبتی خودداری نماید، خریدار می تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید. به عنوان ضمانت اجرای قوی می توان دربیع نامه تنظیمی شرط کرد. که هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگر چه این عمل له ارگان معامله خللی وار نمی نماید و در هر صورت معامله معتبر می باشد. اما خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی الزام طرف مستنکف را سند رسمی انتقال مورد معامله، مطالبه نماید. چنانچه خریدار الزام فروشنده مستکلف را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه نماید و در این ادعا و مطالبه موفق شود، می تواند معامله واقع شده را ثبت رسمی نماید. برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک، ذیل بیع نامه ها محلی را برای امضای شهود قرار داده اند که توصیه می شود حتماً این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضاء شود.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

پیش‌فروش :اما روش دیگر کلاهبر داران در بازار مسکن برای کسب در آمد، پیش فروش املاک قبل از بهره بر داری با متراژ های غیر واقعی است. به باور کارشناسان این روش یکی از خطرناک ترین شگرد های کلاهبر داری در بازار مسکن است. متقاضیان مسکن به ویژه جوانان که برای پیش فروش املاک مراجعه می کنند، باید نسبت به آن هوشیار باشند.
در این روش مشاوران املاک غیر مجاز که بیشتر به صورت سازمان یافته فعالیت می کنند، در زمان عقد قرا ر داد با متقاضیان، متراژ های غیر واقعی ارائه می دهند. برخی از مشاوران مسکن از هوش بسیار بالایی بر خور دار هستند، به گونه ای که با زیرکی و چرب زبانی متقاضی خرید مسکن را به سمتی که می خواهند سوق می دهند
برای مثال چنانچه در آینده قرار باشد ساختمانی با متراژ ۱۰۰ متر به بهره بر داری برسد، مشاوران املاک در قرار داد های خود از مالکان متراژ ۱۱۰ متر را محاسبه می کنند.
جالب اینجاست که پس از اتمام ساختمان و ارائه پایان کار و صورت مجلس به خریداران با بهانه های گوناگون از جمله اینکه متراژ اضافه ساختمان در ازای پارکینگ، انباری و مواردی از این نمونه ساخته شده است، متقاضی و مالک مسکن را متقاعد می کنند با همان سند متراژ ۱۱۰ متری و در حقیقت متراژ ۱۰۰ متری کنار بیایند و ملک را تحویل بگیرند. متأسفانه بسیاری از مالکان هم به دلیل اشتیاق فراوان برای خانه دار شدن پس از چند سال زیر بار این موضوع می روند و از شکایت خود صرف نظر می کنند.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

پیش‌فروش :امروزه شاهدیم که هزاران نفر از هموطنان ما در گوشه و کنار مملکت برای خرید سرپناهی برای خود یا فروش خانه و ملک در دام شیادان و کلاهبرداران افتاده و حاصل یک عمر زندگی خود را بعلت عدم دقت در معامله و نا آشنایی با قوانین خرید و فروش یک شبه بر باد داده و ضررهای جبران ناپذیری به خود و خانواده وارد می کنند قریب به اتفاق این مشکلات به واسطه ۴ علت عمده و اصلی ( ناآگاهی از قوانین و مقررات ، اعتماد بیجا ، طمع ، عجله ) بوجود می آید که اگر کمی دقت شود از بروز بسیاری از این اتفاقات ناگوار جلوگیری می گردد در این مقاله سعی شده با استفاده از قوانین و مقررات حاکم بر خرید و فروش املاک و بیان پاره ایی از شگرد کلاهبرداران و سود جویان هموطنان را آگاه نمایم در ابتدا نکاتی را به عنوان تذکرات عمومی که معمولاً در همه قراردادها باید رعایت شود تقدیم می گردد و در ادامه پاره ایی از موضوعات مطرح در خرید و فروش ملک و آپارتمان شرح داده میشود .

کسانی که قصد خرید یا اجاره ملکی را دارند باید چه نکاتی را رعایت کنند تا احتمال کلاهبرداری کاهش پیدا کند؟ چگونه هنگام خرید ملک در دام شیادان گرفتار نشویم ؟

۱ – از اعتماد بیجا جداً پرهیز نموده حتی به نزدیکترین افراد هم اعتماد نکنید و خودتان شخصاً یا به کمک وکیل بررسیهای کافی را انجام دهید چه بسا نزدیکترین فرد به شما بعلت بی توجهی دچار اشتباه شده یا گول خورده است .
۲ – از طمع کردن که بواسطه چرب زبانی و دروغگویی دلالها بوجود می آید جداً پرهیز نموده و با بررسی بیشتر و تحقیق راجع به ملک مورد معامله ،قیمت ، مالکیت ، کاربری ، ممنوع المعامله نبودن مالک و فروشنده ، در طرحهای شهرداری نبودن ملک ،…. اطمینان حاصل نمایید .
۳ – با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل نمایید .
۴ – با مالک اصلی یا وکیل قانونی وی معامله کرده واصل مدارک مالک بودن فروشنده را کاملا رؤیت نموده و پیش از انجام معامله بررسی های لازم برای اطمینان از مالکیت طرف معامله و وکیل وی را در صورتی که با وکیل معامله می کنید انجام دهید و پیش از استعلام هیچ پولی پرداخت نکنید.
۵ – از انجام هرگونه معامله در آژانس های فاقد پروانه کسب و کد رهگیری خودداری کنند. چون وقتی معامله ای در چند جا به شکل قانونی ثبت شود احتمال کلاهبرداری در آن کاهش پیدا می کند.
۶ – نکته دیگر کمک گرفتن از وکلا هنگام عقد قرار داد است چون در بسیاری از قراردادها شاهد آنیم که حقوق مشتری نادیده گرفته شده است و حتی برخی افراد بدون اینکه مفاد قرارداد را به درستی مطالعه کنند آنرا امضا می کنند.
۷ – نکته قابل توجه دیگر این است که طبق قانون اگر فروشنده ای یک ملک را به چند نفر فروخته باشد مالک، اولین خریدار است. پس هنگام معامله بخصوص با افراد ناشناس کاملا دقت کنید.
۸ – فقط در بنگاههای دارای پروانه کسب و کد رهگیری معامله کنید. مهم‌ترین مزیت سامانه کد رهگیری، جلوگیری از کلاهبرداری در فروش یک ملک به چند مشتری است. چنانچه در سامانه کد رهگیری فردی بخواهد یک ملک را به چندین نفر بفروشد، تخلف بلافاصله قابل رویت است و از انجام آن جلوگیری خواهد شد. مزیت دیگر این سامانه، جلوگیری از معاملات صوری مسکن به‌منظور افزایش مصنوعی قیمت‌هاست.
۹ – دقت شود تمام تعهدات فروشنده یا خریدار در مبایع نامه و قرارداد ذکر شود خصوصاً تمام پرداختها چه نقدی و چه بصورت چک باذکر شماره و مبلغ وبانک مربوطه در قرارداد مکتوب گردد .
۱۰ – وجوه مربوط به خرید را صرفاً به فروشنده یا نماینده قانونی وی پرداخت کرده و در رسید قید گردد بابت قسط مورد معامله موضوع قرارداد شماره ….. تاریخ ….. منعقده در ………..
۱۱ – در پیش خریدار باید در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده مطلع شده بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیش فروش شده را شناسایی کند و اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در برخی موارد، سازنده هایی که اغلب واحدها را قبل از ساخت پیش فروش کرده اند آنچنان رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند
۱۲ – در موارد متعددی مشاهده شده فروشنده یا دلال ملکی را به مشتری نشان داده اما در قرارداد مشخصات ملک دیگری را قید کرده است که یا اصلاً وجود خارجی نداشته یا در نقطه نامرغوبی قرار داشته است لذا باید دقت کافی صورت گیرد .
۱۳ – کسب اطمینان از صلاحیت شرکت‌ها موقع سرمایه‌گذاری، مهم‌ترین نکته‌ای است که بعضی مردم به آن بی‌توجه هستند.
اعتنا نکردن به صلاحیت شرکت‌ها و اغفال تبلیغات کاذب شدن، اشتباهی است که خریداران مسکن نه فقط در ایران که گاه در خارج از کشور نیز مرتکب می‌شوند و سرمایه خود را به باد می‌دهند. نمونه بارز این موضوع کلاهبرداری‌های گسترده‌ای است که از سرمایه‌گذاران ایرانی در دبی انجام شد. برخی‌ها با دیدن تبلیغات اغواگرایانه بنگاه‌های مسکن فعال در امارات بدون هیچ تحقیق و تفحص و حتی بدون آن که از قوانین خرید ملک در این کشور اطلاع داشته باشند
۱۴ – کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش مسکن برخلاف تصور برخی مردم فقط در مقیاس‌ها و ساختمان‌های کوچک اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه گاه انبوه‌سازان نیز بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می‌شوند یا صرف‌نظر و فرار می‌کنند.

۱۵ – فروش مال غیر،یکی از عناوین حقوقی است که در مورد خرید و فروش ملک کاربرد زیادی دارد. به این معنی که برخی سودجویان با حیله‌های مختلف از جمله جعل، سند زمین، خانه و آپارتمان‌های افراد دیگر را به فروش می‌رسانند. این تبهکاران ابتدا املاکی را که مدتی است از مالکان‌شان خبری نیست شناسایی می‌کنند و سپس با جعل سند دنبال مشتری می‌گردند. آنها گاه موفق می‌شوند معامله خود را کاملا قانونی جلوه دهند و با سوءاستفاده از برخی خلاءها املاک را در دفاتر اسناد رسمی واگذار می‌کنند.
۱۶ شگرد دیگر کلاهبرداران فروش همزمان یک ملک به چند نفر است
که در این خصوص نیز پرونده‌های زیادی در محاکم قضایی تشکیل شده است. در پاره‌ای موارد نیز افراد به عنوان مستاجر خانه‌ای را در اختیار می‌گیرند و سپس آن را می‌فروشند.
در این میان فقط خریداران مسکن نیستند که در تله مجرمان گرفتار می‌شوند بلکه گاه مستاجران نیز به دام می‌افتند. مطابق محتویات پرونده‌ای که قاضی شوکت ــ بازپرس شعبه ۹ دادسرای ناحیه ۵ تهران ــ رسیدگی به آن را برعهده داشتند فردی بعد از اجاره کردن یک آپارتمان در شهرک اکباتان آن را به سه نفر دیگر رهن داده است.
۱۷ – مردم باید از در اختیار گذاشتن اسناد و مدارک معتبر خود مانند شناسنامه، گذرنامه، اسناد و مدارک زمین، خانه، مغازه، جواز کسب و … به افراد اکیداً خودداری نمایند .
۱۸ – در قرارداد پیش خرید حتماً بر مبنای عرف خسارت تاخیر قید گردد تا در صورت تاخیر در ساخت ،خریدار کمتر ضرر نماید .همچنین خسارت تاخیر در تنظیم سند در دفتر خانه هم باید بر مبنای عرف در قراارداد مکتوب شود .
۱۹- در قرارداد پیش خرید باید نوع مصالح ، نوع سازه ( تیر آهن یا بتون ) مشخصات کابینت، کف واحد ( سنگ یا پارکت یا سرامیک ،نقاشی و دیگر موارد با اهمیت بکار رفته در ساختمان شرح داده شود .
۲۰ – درقرارداد پیش خرید پیش خرید دقت شود تعداد آپارتمان احداثی و میزان زمین قید شود و به مالک و سازنده اجازه احداث هیچگونه بنای اضافی داده نشود .
۲۱ – وقتی پیش خریداران با پیش فروشنده‌ها وارد معامله می‌شوند باید دقت کنند حداقل ۹ مورد در قرارداد پیش‌فروش ذکر شده باشد یعنی اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی و حقوقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مثل مساحت،‌ تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری مثل موقعیت، کاربری، تعداد طبقات، مساحت کل عرصه و زیر بنا، نما،‌ نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش و…، بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها، قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و مشخصات، تعهدات پیش‌فروشنده به مراجع قانونی و معرفی داوران.
۲۲ – بعضی از شیادان در زمان خرید ملک مردم با پرداخت مبلغ کمی از ثمن معامله به اصطلاح ملک را زخمی و از پرداخت بقیه ثمن معامله در موعد مقرر خودداری مینمایند در این صورت مالک ملک شده و فروشنده حق فسخ ندارد مگر در قرارداد قید شود در صورت عدم پرداخت بموقع اقساط یا پاس نشدن چکهای ، معامله فسخ و باید درصدی برابر عرف ضرر و زیان پرداخت شود .
پاره ایی از شگرد کلاهبرداران در معاملات مسکن :
روش ها متفاوت است اما کلاهبرداری به بهانه پیش فروش شایع تر است. مواردی داشته ایم که سازنده ای یک ساختمان ۲۰ واحدی را هنگام کلنگ زنی به ۳۰-۴۰ نفر فروخته و متواری شده است. برخی، خانه های خالی از سکنه را شناسایی می کنند و با جعل سند، آنرا می فروشند.عده ای هم پس از اجاره ملک و سکونت در آن سندش را جعل می کنند و با ادعای مالکیت، آنرا می فروشند که البته این موارد نسبتا کم تر است.
طبق قانون فعلی پیش فروش ها به شکل قانونی ثبت نمی شود. یعنی فروشنده در همان مراحل ابتدایی ساخت و ساز و با ارائه نقشه ساخت، ملک را پیش فروش می کند و قراردادی بین آنها نوشته می شود. قراردادی که فقط خودشان از آن مطلعند و جای دیگری ثبت نمی شود . پس امکان استعلام آن هم وجود ندارد. بنابراین فروشنده می تواند همان ملک را از روی نقشه به چند نفر دیگر هم بفروشد و متواری شود .
یکی از متداول ترین جرائمی که توسط بنگاهداران و مشاورانشان انجام می شودبدین صورت است که مالکین کلید ملکشان را نزد بنگاه ها می سپارند تا آنرا بفروشند یا اجاره دهند. برخی مشاوران یا بنگاهداران هم در غیاب مالک ملک را معامله می کنند ولی متواری می شود. برخی مشاوران هم بدون اطلاع مدیر بنگاه بین طرفین قرارداد می بندد و به بهانه ای پول معامله را نزد خود نگه می دارند ولی در اولین فرصت متواری می شوند.
. طبق قانون، قرارداد پیش‌فروش ساختمان به هر قراردادی گفته می‌شود که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده)‌ متعهد به ساخت یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و این واحد ساختمانی با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین ساخت و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار)‌ در‌آید.
طبق این قانون تنها دو گروه از اشخاص می‌توانند اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند یکی سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق ساخت بنا روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی به موجب سند رسمی متعلق به آنها باشد و دوم مستاجران اراضی ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق ساخت و ساز در این زمین‌ها را دارند.

این در حالی است که برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش نیز مدارکی لازم است که تنظیم این قرارداد منوط به وجود آنهاست یعنی سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مسوولیت، تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

وقتی خلافی واقع می‌شود :
اگر تا مرحله تنظیم قرارداد پیش‌فروش، مشکلی پیش نیاید و همه چیز مطابق قانون و مقررات باشد، پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان نیمی از راه را رفته‌اند، اما مشکل اصلی خریداران این است که پس از اتمام کار مشخص می‌شود که طرف معامله آنها به بخشی از تعهداتش عمل نکرده است. البته اگر چنین اتفاقی روی بدهد خریداران حق اعتراض دارند و می‌توانند تا مرحله گرفتن خسارت و فسخ معامله هم پیش بروند.

طبق قانون اگر پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد یا به تعهداتش عمل نکند باید به پیش‌خریدار، جریمه تاخیر بپردازد. یعنی اگر پیش‌فروشنده از تعهداتش در بخش‌های اختصاصی مثل پارکینگ و انباری یا قسمت‌های مشاع تخطی کرده باشد یا مثلا مساحت کمتر از میزان تعهد شده باشد یا برای انتقال بموقع سند رسمی اقدام نکند، باید خسارت آن را بپردازد. .
«محاسبه متراژ کمتر از متراژ ساختمان، 
ارائه متراژ های ساختگی برای املاک پیش فروش و شمار ه های مشاوره هوشمند» سه شگرد کلاهبرداری خطر ناک در بازار مسکن است.
در این شگرد دفاتر معاملات ملکی قبل از انعقاد قرار داد با خریدار به بهانه های گوناگون از ارائه سند مالکیت خودداری می کنند و از این طریق موفق به اخذ مبالغ بیشتر در ازای متراژ های کاذب از متقاضیان می شوند.

متراژ های کاذب در ازای قیمت بیشتر
در این شگرد مشاوران املاک غیر مجاز از ناآگاهی خریداران از مقررات خرید و فروش ملک، معامله نامه ها، قرار داد ها و متراژ های مسکن سو ءاستفاده می کنند و مبالغ بیشتر را به جیب می زنند. برای مثال، زمانی که خریداری برای خرید مسکن مراجعه می کند، مشاوران املاک خریدار را متقاعد به انعقاد قرار داد مسکن قبل از مشاهده سند محضری می کنند. این در حالی است که در سند محضری، متراژ ساختمان ۵۹ متر درج شده است، اما در زمان انعقاد قرا ر داد متراژ ۶۲ متر با خریدار توافق می شود و در حقیقت خریدار در این پروسه کلاهبر داری مبالغ اضافه ای را به مشاوران املاک پرداخت کرده است، متأسفانه زمانی که خریدار با سند محضری مواجه می شود، متوجه می شود که فروشنده در حساب متراژ واحد مسکونی کم فروشی کرده است.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.